"שוק הנדל"ן בארה"ב" – הגדרה קצת כללית מדי, לא? בניגוד לשוק הנדל"ן הישראלי, למשל, שוק הנדל"ן האמריקאי מורכב מ-50 מדינות ומאינספור שווקים מקומיים המחולקים למחוזות, אזורי מטרופולין, ערים ושכונות. כמשקיעים, איך בוררים את המוץ מן התבן בתוך שלל האפשרויות שמעמיד בפנינו השוק המשוכלל הזה?
בדיוק בשביל זה איגדנו עבורכם כמה ערים שמסומנות על ידי מומחים בארה"ב כאזורי ההשקעה החמים ביותר בזמן הנוכחי. לפני שנצא לדרך – מה הופך עיר ליעד מעניין להשקעה? כמשקיעים, אנחנו רוצים לנסות "לחזות את העתיד": אם העיר כבר מוצלחת, יהיה קשה לראות מנכס בה תשואות.
אנחנו מחפשים את הערים שעתידות להיות מוצלחות ולמשוך ביקוש (ובכך להעלות את המחירים). אנו עושים זאת על ידי הסתכלות בפרמטרים כמו השקעה בתשתיות, הגירה חיובית לעיר, מוקדי תעסוקה מתפתחים וכדומה.
ברשימה שלפניכם מככבות כמה ערים שממוקמות באזור הדרומי של ארה"ב, שנמתח מהחוף המזרחי ועד החוף המערבי. אזור זה קיבל בעשור החולף את השם "חגורת השמש" (Sun Belt) והוא כולל בתוכו את המדינות אלבמה, אריזונה, ארקנסו, קליפורניה, פלורידה, ג'ורג'יה, לואיזיאנה, מיסיסיפי, נוואדה, ניו מקסיקו, צפון קרוליינה, אוקלהומה, דרום קרוליינה, טנסי וטקסס.
חגורת השמש מרכזת בתוכו כמה משוקי הנדל"ן המבוקשים ביותר בארה"ב – ערי מטרופולין בינוניות אליהן נוהרים תושבים עקב מזג האוויר הנוח, מחירי בתים אטרקטיביים, הזדמנויות תעסוקה, מערכות חינוך מתקדם ועוד.
אוסטין, טקסס: השכירות מזנקת
אוסטין, עיר הבירה של מדינת טקסס, מככבת בשנתיים האחרונות ברשימות של יעדי נדל"ן מבוקשים. באזור המטרופולין של אוסטין מתגוררים כ-2.3 מיליון תושבים, והיא מתפרשת על פני כ-11,000 קמ"ר.
אוסטין גם ידועה כעיר טובה לחפש ולמצוא בה עבודה, מנוע שמגדיל את הביקוש לנדל"ן. בין המעסיקים הגדולים במטרופולין ניתן למנות את ענקית התקשורת AT&T, שירות הדואר האמריקאי, וכן חברות המחשבים Dell ו-IBM.
באוסטין מתרחשת פעולה כפולה שהופכת את ההשקעה לנדל"ן בה לאטרקטיבית בנקודת הזמן הספציפית הזו. מצד אחד מחירי הנדל"ן חוו כבר עלייה (ביחד עם רבים מהשווקים בארה"ב), ומחיר בית חציוני בעיר עומד על כ-450 אלף דולר נכון ל-2022.
מן הצד השני, המחסור הזה לצד פיתוח ובנייה בלתי מספיקים יוצרים לחץ על הביקוש ודוחפים תושבים לשוק השכירות, מה שמעלה את מחירי השכירות בקצב גבוה יותר (ומגדיל תשואה למשקיעים). כך, מחיר השכירות הממוצע ביולי 2022 היה 2,245 דולר בממוצע, עלייה של 25.2% בתוך 12 חודשים.
סוואנה, ג'ורג'יה: עיר נמל תיירותית
ג'ורג'יה, מדינה דרומית בחוף המזרחי של ארה"ב, מתגלה משנה לשנה יותר ויותר כפנינה של נדל"ן למגורים. המדינה מהווה פתח ימי לאוקיאנוס האטלנטי, עם רצועת חוף משובצת נמלים ימיים ומרכזים לוגיסטיים. כעת, היא גם נמנית עם מדינות אחרות בארה"ב כמגנט לתושבים חדשים המחפשים חיים נוחים, הזדמנויות עבודה ומחירי דיור שפויים.
סוואנה מגלמת בתוכה את כל מה שטוב בג'ורג'יה: חוף ים, תשתיות מתקדמות ואוכלוסייה איכותית. באזור המטרופולין של סוואנה חיים כיום כ-400 אלף תושבים, מה ששם אותה בקטגוריית המטרופולינים הבינוניות, והיא העיר החמישית בגודלה בג'ורגיה.
אז למה סוואנה? בסוואנה נמצא הנמל הימי השלישי בגודלו בצפון אמריקה כששנה הוחלט להשקיע בפיתוחו מעל 500 מליון דולר; בעיר מתקיימת תעשיית ייצור משמעותית – וחברת הרכב יונדאי אף בונה בסוואנה בימים אלו מפעל ל-8,000 עובדים וקו ייצור לכל המכוניות החשמליות שלה; בסוואנה גם 4 אוניברסיטאות גדולות כולל אחת שנחשבת למוסד הטוב בעולם ללימודי עיצוב, שמחלקותיו פזורות בכל רחבי העיר ולא בלוקיישן אחד, מה שגורם לכל השכונות בעיר להתפתח בעקבות מגורי הסטודנטים; שני בסיסי צבא גדולים ונתון של 14 מיליון תיירים נכנסים בשנה – שעושה אותה לאחת מ-10 הערים המתוירות ביותר בארה"ב.
אז זאת לא רק עיר-אוניברסיטה ולא רק עיר-נמל: עצם העובדה שיש לעיר מספר מנועים כלכליים שונים ומגוונים, מבטיח כי גם בעת משבר ספציפי, העיר תמשיך לפרוח. השילוב הזה מייצר ביקוש עצום לבתים בעיר.
כך, המחיר החציוני לרכישת בית בסוואנה נכון ליולי 2022, עמד על כ-275 אלף דולר. זהו מחיר שאמנם משקף עלייה של 29.5% בתוך שנה, אך הוא עדיין נמוך ביחס לכלל ארה"ב (ובטח ביחס לנדל"ן בישראל) ולכן סוואנה נכנסת לרשימה כיעד אטרקטיבי. מחיר השכירות הממוצע בסוואנה עמד על 1,585 דולר נכון ליולי 2022.
מעוניינים ללמוד עוד על השקעות נדלן בג'ורג'יה? היכנסו לאתר של אורצ'רד, חברת השקעות נדלן בארצות הברית.
קולומביה, מרילנד: בין וושינגטון לבולטימור
קולומביה היא עיר נוספת שנושקת לחוף המזרחי של ארה"ב, והיחידה ברשימה זו שאינה ממוקמת בחגורת השמש. אחרי עשורים של אנונימיות מסוימת, רוב האמריקאים כיום מכירים את קולומביה כשוק תעסוקה רותח שמושך אליו עשרות אלפי מוחות מדי שנה. קולומביה דורגה במקום הראשון ברשימת "הערים הטובות ביותר למציאת עבודה" ב-2022 של המגזין האינטרנטי WalletHub.
קולומביה היא גם העיר הקטנה ביותר ברשימה זו, אבל זה גם מה שהופך אותה למציאה בתחום הנדל"ן. בעיר חיים כיום כ-104 אלף תושבים, אך היא נהנית מהגירה חיובית משמעותית בחמש השנים האחרונות. הרבה מהביקוש הזה מגיע עקב המיקום המצוין שלה – באמצע הדרך בין וושינגטון הבירה לעיר בולטימור.
המחיר הממוצע לרכישת בית בקולומביה ביולי 2022 היה 340 אלף דולר. בעוד מחיר הרכישה נמוך משמעותית ביחס ליוסטון, למשל, השכירות כמעט זהה – 2,250 דולר בממוצע, עם עלייה בקצב יציב של 10%בשנה.
נאשוויל, טנסי: עיר גדולה, הזדמנות גדולה
נאשוויל היא העיר הבירה של המדינה הדרומית מלאת האופי טנסי. עם אוכלוסייה במטרופולין שנושקת ל-2 מיליון תושבים היא העיר הגדולה במדינה, וממוקמת במקום ה-21 מבחינת גודל האוכלוסייה בקרב כלל הערים בארה"ב. העיר מתגאה בכמה מהמעסיקים הגדולים בארה"ב, דבר המושך אליה תושבים חדשים מדי שנה. בין המעסיקים הגדולים בעיר ניתן למנות את יצרנית הרכב ניסאן, פירמת כוח האדם Randstad וענקית הקמעונאות והמזון Kroger.
למרות העלייה הכללית במחירי הבתים, ומרכזיותה של נאשוויל, מחירי הבתים עדיין יחסית בני השגה. המחיר החציוני לבית בעיר ביולי 2022 היה 398 אלף דולר. השכירות הממוצעת בעיר – 1,800 דולר – אמנם נמוכה יחסית, אבל לאור סימונה של נאשוויל כיעד נדל"ן חם – היא צפויה לטפס מהר.
לאס וגאס, נוואדה: ללכת על כל הקופה
מה? להשקיע בלאס וגאס, נשמע כמו הימור. טוב, אחרי משחק המילים, נעבור למציאות: מעבר למלונות ולבתי ההימורים המפורסמים, לאס וגאס היא אחת הערים הצפופות בארה"ב במקום ה-28. מה זה אומר? שבכל מייל רבוע בעיר מצטופפים 4,200 בני אדם, והמשמעות היא ביקוש אדיר למגורים. אוכלוסיית מטרופולין לאס וגאס מונה כ-2.7 מיליון תושבים, והיא גדלה בקצב של 3% בשנה.
הכלכלה של לאס וגאס מגוונת. היא ממש לא מורכבת רק מחדרניות ונהגי מוניות, ולמען האמת רוב תעשיות הייצור מרוכזות במטרופולין. וכמובן, היא מהווה את המרכז המסחרי, התרבותי והתעסוקתי של כל מדינת נוואדה. מחיר בית חציוני בלאס וגאס נכון ליולי 2022 היה 447.5 אלף דולר, עלייה של לא פחות מ-30% בתוך שנה.
למרות העלייה המשמעותית, אנליסטים מעריכים שההגירה החיובית לעיר, הפריחה המחודשת לאחר הקורונה וההשקעה של נוואדה בפיתוח תשתיות – ימשיכו למשוך את הביקושים ואת המחירים כלפי מעלה.